ביום 7.1.13 נרשמה החלטה כהאי לישנא: "לפני תגובת ממ"י ומצורפת לו תשובת הכונסת. טוען ממי כי תחשיב הסך הנדרש מקופת הכינוס לשם העברת זכויות בנכס ע"ש הרוכש הינה כדלקמן:1. בגין שנים 2004-2010 : 8723 ש"ח ליום 24.12.12 [בגינו הוגשה תביעה ונדרש בגינה מקופת הכינוס גם שכ"ט ב"כ ממ"י בסך 1414 ש"ח והוצאות משפט בסך 538 ש"ח]. 2. שוטף בגין שנים 2011 ו-2012 בסך 2320 ש"ח ליום 27.12.12 3. חוב בהתיישנות בסך 13,213 ש"ח ליום 27.12.12 ממ"י עומד על קבלת כל הסכומים במלואם. הכונסת חוזרת על טענותיה.**** החלטה:טרם אדרש לבקשה ובהתייחס לעמדת ממ"י הנני מורה לכונסת ולב"כ ממ"י להבהיר כדלקמן: 1. מתי נרשמה בממ"י הודעת הכונסת בדבר מינויה לתפקידה. יש לצרף אסמכתא. הכונסת מונתה ביום 22.3.10 .ככל והודעה כזו נמסרה לממ"י לפני הגשת התביעה ע"י ממ"י, מדוע הגישה ממ"י את התביעה בכל זאת, כאשר ידע כי הנכס עומד לפני מכירה ממילא? זאת ועוד, ככל שהודעה כזו נמסרה לממ"י לפני הגשת התביעה, מדוע לא שלחה ממ"י דרישת תשלום לפני מועד ה-20.3.12 לכונסת? ככל ולא נמסרה הודעת הכונסת בדבר מינויה לממ"י לפני 3/12 ,תבהיר הכונסת את הסיבה לכך. 2. מכוח מה נדרש מקופת הכינוס 'חוב שהתיישן' כשממ"י מודה כי מדובר בחוב שהתיישן.3. נוכח העובדה כי ממ"י השתהה בהגשת התביעה לעניין החוב משנת 2004 -2010, ונקט בהליכים רק ביום 25.7.11 - בהינתן שעל גוף ציבורי חלה חובה מוגברת של ניהול הליכים בסבירות, בתום לב, תוך שמירת כללי מינהל תקין ותוך התחשבות באזרח, יואיל ממ"י להגיש תחשיב עבור השנים 2004 -2010 בלא רביות וקנסות. 4. כן יבהירו הצדדים ממתי נמסרה החזקה בחנות לרוכש, ומתי נמסרה הודעה על כך לממ"י, בשל תחשיב החוב השוטף שבו על קופת הכינוס לשאת.5. הכונסת תמציא עותק החלטה זו לב"כ ממ"י במסירה אישית. 6. הצדדים יבהירו כמתואר לעיל בתוך 14 יום ויראו להמציא זל"ז עותקי ההבהרות תוך שיצרפו עותקי כתבי טענות קודמים. 7. הכונסת תעקוב ותעתור בהתאם."
ביום 10.2.13 ניתנה החלטה בזו הלשון: " בהמשך להחלטה מוגשת הבהרת הכונסת כדלקמן: א. אין בידי הכונסת אסמכתא [מממ"י] לעניין רישום מינויה אולם, ממכתב ב"כ ממ"י [מיום 13.6.11] עולה כי היה מודע למינויה. ב. בפנייה לעיל הודיע ב"כ ממ"י כי לא תתאפשר העברת הזכויות בנכס ע"ש הרוכש אלא לאחר תשלום מלוא החוב שעמד אז ע"ס 8,131 ש"ח.ג. הכונסת השיבה כי לא תוכל לשלם החוב אלא לאחר מכר הנכס, אך ביום 20.3.12 הגיע פנייה נוספת מממ"י, לפיה יתרת החוב עומדת ע"ס 22,612 ש"ח. הכונסת פנתה לבירור מקור צמיחת החוב - אך לא נענתה. ד. ביום 9.4.12 אושר מכר הנכס וביום 10.8.12 התקבלו מלוא כספי התמורה אצל הכונסת ונמסרה החזקה בנכס לרוכש. ה. הכונסת חוזרת על טענותיה לגבי גובה החוב לממ"י ועותרת להוראות לעניין התשלום שיחול על קופת הכינוס.****החלטה:1. טרם הובהר לפני מתי נשלחה הודעה לממ"י על המכר ועל מסירת החזקה בנכס לידי הרוכש. 2. כמו כן, טרם התקבה תגובת ממ"י להחלטתי האחרונה (מיום 7.1.13), חרף חלוף המועדים שנקצבו בה להגשת תגובה כאמור. 3. לפיכך, אני מורה לכונסת להמציא הדו"ח בצירוף החלטתי זו לב"כ ממ"י בהקדם, לתגובת ממ"י תוך 10 ימים.
תשומת לב ב"כ ממ"י כי בהעדר תגובה תינתן החלטה על סמך החומר המצוי בתיק וכן אשקול חיוב ממ"י בהוצאות נוכח מחדלו. 4. הכונסת תעקוב ותעתור בהתאם, תוך שתצרף אישורי המסירה הרלוונטיים וכן עותק כתבי טענותיה [עקב עיכוב בסריקה] ככל שלא תוגש תגובת ממ"י...."
ביום 14.2.13 ניתנה החלטה זו:" ביום 7.1.13 ניתנה החלטה המובאת להלן כדלקמן...כפי ההחלטה לעיל - לפני תגובת מנהל מקרקעי ישראל תגובתו [להלן: "המנהל"]. *** נרשם: 1. מבדיקה רישומיו: מעולם לא נרשם ולא התבקש רישום מינויה של כונסת הנכסים בספרי ממ"י. דברים אלה מוצאים ביטוי במכתב הכונסת מיום 4.2.13. 2. לטענת הכונסת כי ידע אודות הכינוס כעולה ממכתבי ממ"י אליה, משיב ממ"י: חובת כונסת הנכסים הייתה לרשום מינויה בספרי המנהל.3. דרישת המנהל לתשלום דמי חכירה לא נענו והוגשה תביעה בגין זה. כ"כ גם לאחר ידיעת הכונסת אודות החוב לא צורף המנהל כמשיב אלא רק לאחר שהתבקש לתן צו להעברת זכויות בלא תשלום החובות, ולא היה מעורב בהליכי המימוש למעט חליפת מכתבים בנוגע לגובה החוב.5. לעניין החוב שבהתיישנות וחיובי הרבית, נטען כי דרישת המנהל לריבית הינה חוקית, והכונסת נכנסה בנעלי החייבים לעניין החוב המדובר ולמועד מינויה אין כל משמעות.6. למנהל קיימת הזכות לתבוע עבור כל התקופה, ואין זה סביר כי המנהל יידרש לתבוע על כל שנה בנפרד ולהוסיף הוצאות נוספות על החיוב השנתי בגין דמי חכירה.7. יצוין כי החוב למנהל בגין השנים 2004 -2010 ללא ריבית עומד ע"ס של 6642.91 ש"ח.8. משפטית, נקבע כי דמי החכירה בניגוד לחיובים אחרים, מהווים רכיב אינהרנטי חיוני משווי הנכס, וגם המשכנתא אשר נרשמה לטובת הזוכה כפופה לתשלום דמי חכירה.9. על קופת הכינוס לשאת בחוב הרשום בספריו במלואו [החוב בתביעה והחוב שהתיישן] וזאת בכדי לאפשר השלמת רישום הזכויות ע"ש הרוכש. 10.בתיק קיים חוב דמי חכירה שוטף ע"ס 2319.71 ש"ח נכון ליום 27.12.12 עבור השנים 2011 - 2012. 11. הכונסת הבהירה כי החזקה בנכס עברה לידי הקונה ביום 10.8.12 היינו, חובת תשלום הדח"ש תחול על הקונה רק החל מחודש אפריל 2013 בהנחה שהעברת הזכויות תושלם עד לאותו מועד ****החלטה: טרם הוגשה התייחסות הכונסת....
כעת שבה הכונסת ועותרת וטוענת כי: 1. ביום 19.7.12 עדכנה הכונסת את ב"כ ממ"י כי היא מתקדמת בהליכים למימוש הנכס ולאחר קבלת מלוא תמורת המכר תשוב ותפנה בעניין החוב לממ"י לתיק. צורפו חילופי מכתבים במייל בין עורכי הדין. 2. מבוקש הוראות לעניין גובה התשלום למנהל הראוי שיחול על קופת הכינוס.
החלטה :
אין חולק כי עת העמיד הזוכה את ההלוואה לחייבת בשנת 1994 ולפי המידע שהונח לפני - לא היה חוב לממ"י. חוב זה נוצר לאחר שהבנק הזוכה נתן את ההלוואה ורשם לטובתו משכנתא על זכויות החייבת בנכס. אין ספק כי המנהל ידע דבר קיומו של הבנק כנושה מובטח. השאלה הנשאלת היא האם בנסיבות כאלו, כאשר חוב שחב חייב למנהל תופח והולך ומשמעותו פגיעה בבטוחה שהוקנתה לנושה מובטח - האם אין למעשה חובה על המנהל לעדכן את הבנק הזוכה, הנושה המובטח?
האמנם אין כאן שיהוי של ממ"י שהביא לשינוי מצבו של הבנק לרעה תוך פגיעה בבטוחה? בסעיף 14 לשטר המשכנתא התחייבה החייבת הממשכנת למלא בדייקנות אחר כל תנאי המחכיר [קרי-ממ"י] ובמיוחד לשלם במועדם את כל הסכומים שהיא חייבת בתשלומם לפי תנאי החכירה, וכי אם לא תעשה כן - יהא בנק רשאי לשלם סכומים אלו על חשבונה. כיצד אמור היה הבנק לדעת כי נצברו חובות של החייבת למנהל? וודאי שהחייבת המנוחה לא יידעה בכך את הבנק.
אני סבורה שבמקרים בהם ידוע למנהל בוודאות דבר קיומו של נושה מובטח, כאשר נצבר והולך חוב למנהל, אין המנהל יכול להסתפק במשלוח דרישות תשלום לחייב - החוכר בלבד ועליו חובה - לשלוח הודעות על כך גם לבנק, המבקש להגן על הבטוחה ולשמור על ערכה. מדרישת החוב של המנהל עולה כי משך שנים רבות אפשר המנהל לחוב להצטבר בלא שיידע את הבנק על כך. מדובר בשיהוי שהביא להרעה במצב הבנק שכן פגע בבטוחה שלו. בכך אני רואה גם חוסר תום לב של המנהל , גוף ציבורי שחלות עליו חובות מוגברות של תום לב, שחובת הגילוי במקרה כזה חלה עליו [ראה לעניין חובת הגילוי של המנהל ושקילת שיקולי הבנק, אם כי במקרה שונה - בבר"ע [מחוזי י-ם] 815/05 בעניין בנק ירושלים בע"מ נ. ממ"י ואח' , פסק דינו של כב' השופט פרקש מיום 20.2.06] .
משמעות קבלת דרישות המנהל הינה - ואין בלתה - כי יש להעדיף את אינטרס המנהל על פני זה של הבנק, כגורם מממן, שרשם לטובתו בטוחה על נכס מקרקעין ומבקש לקבל פדיון הנכס מתמורת המכר.
חרף כך שהכונסת לאחר מינויה לא דיווחה למנהל על כך, נוהלה חליפת מכתבים עם המנהל - שאין להתעלם ממנה והצמדות המנהל באופן דווקני לטענה כי לא דווח לו ב'רחל בתך הקטנה' על מינוי הכונסת - אינה במקומה נוכח המתואר.
במצב הדברים המתואר ומשמצאתי כי כלפי הבנק הזוכה נהג המנהל בחוסר תום לב, אני סבורה כי על המנהל לאפשר השלמת רישום הזכויות בנכס כנגד תשלום דמי חכירה מיום מינוי הכונסת לתפקידה ועד המועד בו נמסרה החזקה בנכס לרוכשים מהכונסת, כשלסך זה לא יצורפו רבית, הפרשי הצמדה ו/או קנסות כלשהם, ולא כל שכן הוצאות משפט כלשהן של ממ"י.
המנהל יגיש לכונסת תחשיב הסך הנ"ל שישולמו מקופת הכינוס בתוך 7 ימים, והמנהל יאפשר שכלול הזכויות וביצוע צו המכר לפי ס' 34א' לחוק המכר.
נוכח העובדה כי עשיתי שימוש בסמכותי לתן החלטה על סמך כתבי טענות בלבד ולא זומן דיון, שכן מדובר בנושא משפטי בעיקרו, איני עושה צו להוצאות .
הכונסת תמציא החלטה זו לב"כ המנהל במסירה אישית כדין ותדווח ביצוע ההחלטה והתקדמות ההליכים לתיק.
עמית גולדשטיין - לירן, רשמת
למעקב מדור כונסים
ניתן היום בלשכת הוצאה לפועל כפר סבא, 21.2.13